La Gazette Santé Social - Site d’information destiné aux acteurs sanitaires et médico sociaux

Site d’information destiné aux acteurs sanitaires et médico sociaux

Logement | 13/06/2018
A marche forcée, le projet de loi Elan veut construire plus, mieux et moins cher
par Nathalie Levray
construction logements © Unkas_Photo-AdobeStock

C’est dans une ambiance survoltée que le texte Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a été examiné à l’Assemblée nationale. La mixité sociale et l’accessibilité du logement sont sacrifiées sur l’autel de la construction "plus, mieux et moins cher". Les organismes HLM entrent dans une zone de turbulences avec le regroupement obligatoire, la révision triennale de l’occupation de leurs logements et la vente de leur parc. Le bail mobilité dans le secteur privé inquiète les associations d’aide aux personnes. L’habitat inclusif entre dans le code de l’action sociale et des familles et les collectivités sont chargées de mettre en œuvre la société inclusive. Des mesures relatives à l’habitat indigne et à la lutte contre la précarité énergétique complètent le tableau.

Email Email

Cet article fait partie du dossier:

Elan, le logement d’abord

voir le sommaire

Le projet de loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) ne ressort pas fondamentalement transformé de sa première lecture. Avec un record de plus de 3 000 amendements à l’Assemblée nationale, le texte s’est toutefois considérablement alourdi et compte désormais 210 pages.

Désireux de le faire adopter définitivement en juillet (ce qui est jouable, si sénateurs et députés trouvent un terrain d’entente en commission mixte paritaire), le gouvernement a soumis les députés à une marche forcée : outre la procédure accélérée, le texte fait aussi l’objet d’un temps législatif programmé qui a d’abord limité le temps de débat par les députés à 50 heures. Les députés ont ensuite joué les prolongations le 8 juin, avant de voter solennellement, le 12. Le projet de loi Elan a été adopté à 342 voix pour, 169 contre et 44 abstentions.

Des bureaux en logements au détriment de la mixité sociale

Le ministre de la Cohésion sociale, Jacques Mézard, a présenté le projet de loi Elan comme « une démarche globale de simplification dans le domaine du logement, de l’aménagement et du numérique » pour « le meilleur service possible à nos concitoyens ». Pour lutter contre le manque de logements, une première mesure (art. 9) vise à faciliter la transformation d’immeubles vacants de bureaux en logements, en en renforçant l’attractivité grâce à un « bonus de constructibilité », c’est à dire des droits à construire supplémentaires, fixés à 30 %.

En Ile-de-France, le stock de bureaux vides est estimé à 3,5 millions de mètres carrés. Cette possibilité se fait toutefois au détriment de la mixité sociale avec la suppression de la priorité accordée aux projets la favorisant.

La majoration possible de 30 % est toutefois refusée dans les communes carencées en logements sociaux au sens de l’article 55 de la loi SRU.

Réquisition de locaux vacants à des fins d’insertion

En matière de bureaux destinés à être démolis ou transformés à terme en logements et de logements déjà vacants, l’article 9bis nouveau, introduit en commission, reprend l’expérimentation de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion de 2009 (art. 101) visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, notamment à des fins d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social.

Il élargit la possibilité de contractualiser cette mise à disposition avec l’ensemble des acteurs, privés, publics et associatifs. Aucune obligation n’est cependant introduite pour un dispositif relativement peu utilisé par les préfets.

La procédure de réquisition des logements vacants est élargie à tous les biens sans occupant depuis plus d’un an. Si le bien est situé en quartier prioritaire de politique de la ville (QPV), cette mesure de réquisition devra faire d’un accord du maire selon modalités à définir par décret (art. 11).

Si le gouvernement analyse cette procédure comme un moyen « de mobiliser utilement [des] surfaces inutilisées au bénéfice des plus modestes, dont les besoins demeurent importants » et de renforcer sa stratégie globale « logement d’abord », François Pupponi est critique. Selon le député PS, l’article 9 servira les promoteurs avec des bureaux « transformés en logements vendus très chers dans les beaux quartiers parisiens et dans les grandes métropoles » tandis qu’avec l’article 11, les bureaux vides situés dans les QPV « seront réquisitionnés par le préfet pour l’hébergement d’urgence ».

Handicap : évolutivité contre accessibilité

Une notion nouvelle fait son apparition et vient battre en brèche le principe de l’accessibilité universelle des logements neufs adopté dans la loi relative au handicap du 11 février 2005 : l’évolutivité du logement.

L’article 18 du projet de loi substitue au principe du 100 % de logements neufs accessibles une obligation de 100 % de logements évolutifs accompagnée d’un seuil de 10 % de logements accessibles dans les opérations de construction de logements neufs, et au moins un logement par bâtiment.

Selon Jacques Mézard, il s’agit « de trouver un meilleur équilibre entre adaptation aux besoins de la société, coût de construction et confort des occupants ». Cette mesure porte atteinte selon le défenseur des droits « aux droits des personnes handicapées énoncés dans les engagements internationaux souscrits par la France », c’est-à-dire la Convention de l’ONU relative au droit des personnes handicapées ratifiée en 2010. De son côté, APF France handicap dénonce une « discrimination dans l’accès au logement » qui affecta autant les personnes handicapées que les personnes âgées.

Si l’obligation de société inclusive en prend ainsi un coup au profit de la profession des promoteurs, la bonne conscience des députés qui ont voté la disposition est sauve : les conditions dans lesquelles les logements dans les bâtiments d’habitation collectifs sont rendus accessibles ou évolutifs seront évaluées dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi.

En outre, ils ont ajouté à la charge des collectivités publiques (art. 6A nouveau) un objectif en matière d’urbanisme pour promouvoir le principe de conception universelle pour une société inclusive vis-à-vis des personnes en situation de handicap ou en perte d’autonomie dans les zones urbaines et rurales.

Sur amendement du gouvernement, le code de l’action sociale et des familles est en outre complété d’un titre VIII au livre II relatif à l’habitat inclusif pour les personnes handicapées et les personnes âgées. Il s’agit de reconnaître, selon l’exposé des motifs, l’habitat « regroupé nouveau, assorti d’un projet social » développé dans le cadre de partenariats impliquant des associations, des bailleurs sociaux, des collectivités, des associations ou encore des mutuelles. Ce mode d’habitation proposera, y compris dans le parc social, l’occupation d’un logement à titre de résidence principal, dans un environnement sécurisé et adapté.

Un forfait « habitat inclusif » sera attribué à tout résident et financé sur le budget de la Caisse nationale de solidarité à l’autonomie (art. 45bis nouveau).

Bail mobilité ou bail précarité ?

Malgré la précision apportée depuis la conférence de consensus sur les locataires du bail mobilité (art. 34), celui-ci continue d’inquiéter la Confédération nationale du logement, la Fondation Abbé-Pierre et d’autres associations de protection des locataires qui y voient la porte ouverte sur la précarité du logement. Après l’instauration d’un bail similaire au Royaume-Uni, la part des ménages devenus sans abri en raison d’une rupture de ce contrat est passée de 11 % en 2009-2010 à 32 % en 2016-2017.

Ce nouveau bail concerne, à la date de la prise d’effet du bail, les personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le propriétaire et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi). Sans que la durée initialement prévue (d’un à dix mois) soit modifiée, un amendement a fait préciser que la durée du contrat de location peut être modifiée une fois par avenant dans la limite des dix mois. Un nouveau bail portant sur le même logement meublé conclu au terme du contrat mobilité entre les mêmes parties sera réglementé par les dispositions du bail meublé.

Un nouvel article crée la « résidence junior », destinée aux jeunes de moins de trente ans (art. 34bis).

Du côté du logement social

  • Art. 25 : la restructuration du secteur du logement social d’ici le 1er janvier 2021 est votée avec une obligation de regroupement pour les organismes HLM gérant moins de 15 000 logements ; les offices publics intercommunaux devront fusionner.
  • Art. 29 : la vente des logements sociaux avec un objectif de 40 000 logements vendus par an est adoptée, pour dégager, selon le gouvernement, les moyens de construire de nouveaux logements : 100 000 à 120 000 nouveaux logements pour Jacques Mézard. Ces ventes sont autorisées même dans les villes n’ayant pas atteint le quota de 25 % de logements sociaux et sans obligation alors de reconstruire de nouveaux logements sociaux. Le prix de vente sera fixé par le bailleur, et non plus au prix estimé par le service immobilier de l’Etat (les ex-Domaines), sauf si le logement est vendu à son occupant ; la vente d’immeubles HLM entiers pourra être réalisé au profit de fonds d’investissement ou de fonds de pension en « nue-propriété » puis revendus à la découpe après un certain délai. Un risque de « ségrégation sociale et territoriale » a été dénoncé par des députés non LREM.
    Par ailleurs, les logements sociaux vendus à leurs occupants resteront comptabilisés dans les quotas des communes pendant 10 ans, au lieu de 5 actuellement (art. 46) même pour celles qui ne respectent pas les 25 % de logements sociaux prévus par la loi SRU.
  • Art. 35 : cet article oblige les organismes HLM à revoir la situation de leurs locataires tous les trois ans (et non plus six ans comme dans le texte initial) et revoit la composition de la commission d’attribution des logements, chargée aussi de l’examen de l’occupation des logements
  • Art. 46bis nouveau : la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » entre dans la liste des pièces à demander par le bailleur social, lors de l’enquête ressources annuelle. Cette transmission permettra de relever le plafond de ressources applicable et de calculer le supplément de loyer de solidarité (SLS), en tenant compte des personnes en situation de handicap dans le foyer.

Du côté de l’habitat indigne

L’arsenal juridique en faveur de la lutte contre l’habitat indigne est renforcé.

  • Art. 56ter (nouveau) : les plans locaux de lutte contre l’habitat indigne sont adoptés avant le 31 décembre 2020 dans les collectivités ultra-marines
  • Article 56quinquies (nouveau) : la durée d’interdiction d’acheter un bien immobilier en cas de condamnation pour des délits d’habitat indigne est allongée de 5 à 10 ans. En outre, la saisie ou la confiscation des indemnités d’expropriation du bien immobilier du marchand de sommeil qui fait l’objet d’une enquête ou d’une condamnation pénale est rendue possible.
  • Article 56sexies B (nouveau) : les peines complémentaires d’interdiction d’acquisition de nouveaux biens immobiliers et de confiscation des biens des marchands de sommeil, sont rendues obligatoires sauf décision contraire motivée du juge.
  • Article 56sexies D (nouveau) : l’articulation entre la procédure de conservation des aides au logement en cas de non-décence d’un logement et les mesures de police de lutte contre l’habitat indigne est améliorée. Les loyers conservés ne sont restitués au bailleur que s’il réalise les travaux remédiant à l’indécence du logement avant la fin de la période de conservation, dont le délai est fixé par la procédure.
  • Art. 58 : le gouvernement est autorisé à légiférer, par ordonnances, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, pour prendre toute mesure destinée à améliorer et renforcer la lutte contre l’habitat indigne, et notamment organiser le transfert des pouvoirs de police du maire pour la lutte contre l’habitat indigne aux présidents d’EPCI.

Du côté de la lutte contre la précarité énergétique

  • Art. 20bis nouveau : la politique d’aide au logement et le programme local de l’habitat se voient fixer un objectif d’amélioration énergétique de l’habitat existant
  • Art. 55sexies (nouveau) : à titre expérimental, et pour une durée de deux ans, les collectivités territoriales volontaires peuvent mettre en place une stratégie territoriale de résorption de la précarité énergétique (- 15 %), par la création d’une instance territoriale, en coordination avec les travailleurs sociaux, les associations, les opérateurs habitat et les entreprises locales du bâtiment. Cette stratégie inclut la simplification des différents guichets d’information des ménages pour fournir une information intégrée technique et juridique.

Du côté des autres mesures sociales

  • Article 40 : une nouvelle procédure pour articuler le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail entrera en vigueur le 1er mars 2019
  • Article 43 : les gestionnaires d’établissements et services comportant ou non un hébergement, assurant l’accueil, notamment dans les situations d’urgence, le soutien ou l’accompagnement social, l’adaptation à la vie active ou l’insertion sociale et professionnelle des personnes ou des familles en difficulté ou en situation de détresse sont soumis à la signature d’un contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens ;
  • Article 43bis (nouveau) : les maisons d’accueil rural pour les personnes âgées sont exonérées de procédure d’appel à projet sous réserve de la conclusion d’un contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens ;
  • Article 53quinquies (nouveau) : une expérimentation de guichet unique Point Info Habitat par les collectivités territoriales volontaires est lancée pour cinq ans pour rendre plus lisibles aux citoyens les aides et accompagnements en matière de rénovation, construction, location, aides financières, juridiques et techniques, accession à la propriété, etc.
  • Article 55quinquies (nouveau) : l’expérimentation sur la tarification sociale de l’eau potable est prorogée jusqu’au 15 avril 2021 pour les collectivités territoriales et leurs groupements déjà engagés dans cette expérimentation. Le Comité national de l’eau, chargé du suivi et de l’évaluation de l’expérimentation, remet au gouvernement, avant la fin de l’année 2020, un rapport d’évaluation et de proposition.
Thème abordé

Laisser un commentaire

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>