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Logement | 17/10/2018
Loi Elan : les mesures qui influent sur le secteur social
par Nathalie Levray
Logement clés maison © Franz_Massard-AdobeStock

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique tient-elle ses promesses de protection de la population la plus fragile ? La vente de 40 000 logements sociaux par an et les entorses à la loi SRU ne faciliteront ni les mises en chantier ni l’accès au parc social. Il sera moins construit de logements adaptés pour les personnes handicapées, et la cohabitation intergénérationnelle solidaire pour le logement des jeunes les exclut des protections légales. L’encadrement des loyers fait son retour, mais toujours accompagné du complément de loyer. La lutte contre les marchands de sommeil et celle contre les violences conjugales sont améliorées.

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Elan, le logement d’abord

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S’il est une procédure accélérée qui a porté ses fruits, c’est bien celle ouverte pour le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan).

Déposé le 4 avril 2018, le texte a été voté définitivement devant le Sénat mardi 16 octobre, après une seule lecture par les députés et les sénateurs, l’accord en commission paritaire mixte du 19 septembre et le vote à l’Assemblée nationale le 3 octobre.

Restent inchangées les mesures relatives notamment à la transformation d’immeubles de bureaux vacants en logements (art. 28), à la réquisition de logements vacants à des fins d’insertion, expérimentale pour quatre ans (art. 29 et 32), au bail mobilité (art. 107), à l’articulation surendettement/résiliation du bail (art. 118).

Avec cette loi, Jacques Mézard et Julien Denormandie affichaient notamment la volonté de « protéger les plus fragiles ». Qu’en est-il au travers de huit domaines spécifiques ?

40 000 logements par an en moins dans le locatif social

Le secteur du logement social est transformé, faisant craindre une faiblesse pour la gestion de proximité. Le regroupement pour les organismes possédant moins de 12 000 logements (et non plus 15 000) ou réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 40 millions d’euros est obligatoire d’ici au 1er janvier 2021. Ce seuil ne s’applique ni aux coopératives et aux sociétés d’économies mixtes ni à l’Outre-mer et en Corse (art. 81).

De plus, 40 000 logements sociaux doivent chaque année sortir de la location. Les sociétés de vente d’habitations à loyer modéré font leur entrée au code de la construction et de l’habitation comme véhicule de cette vente. Les conditions des cessions sont assouplies, notamment le prix de vente est librement fixé par le bailleur sans l’intervention de France Domaine et la vente peut porter sur un immeuble à rénover (art. 97).

Production de logements sociaux : des entorses à la loi SRU

Le nombre de logements sociaux dans une ville est désormais calculé avec les logements vendus à leurs locataires et ce, pendant dix ans, ainsi que les logements en location-accession pendant cinq ans à compter de la levée d’option et les logements en bail réel solidaire.

À titre expérimental, un contrat intercommunal de mixité sociale pourra, sous conditions, être conclu avec le préfet pour deux fois trois ans. L’objectif est de mutualiser les obligations de construction de logements sociaux à l’échelle du territoire intercommunal en définissant les objectifs de production par commune.

L’intercommunalité se substitue à ses communes membres pour l’ensemble des obligations de solidarité et de renouvellement urbains (SRU) (art. 130).

Locataires en HLM : examen tous les trois ans

Le rôle et la composition des commissions d’attribution des logements (CAL) sociaux sont revus, le maire retrouvant une place prépondérante à l’occasion des votes émis par la CAL.

À partir du 1er janvier 2019, les conditions d’occupation du logement des locataires de logements situés en zones tendues – dont le périmètre sera fixé par décret – sera revue par la CAL, tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat de location.

Dans un périmètre tendu, le refus de trois relogements entraîne la perte du droit au maintien dans les lieux. Les définitions de la sous-occupation et de la sur-occupation d’un logement prennent en compte le droit de visite et d’hébergement des enfants de l’occupant ou de son conjoint (art. 109).

Le plan partenarial de gestion de la demande et d’information du demandeur (PPGDID) intègre, au plus tard le 31 décembre 2021, un système de cotation de la demande de logement, respectant les priorités et les critères légaux. Un représentant du service intégré d’accueil et d’orientation siège est associé à l’élaboration de ce plan (art. 111).

Handicap : la construction de « logements évolutifs »

Les règles de construction sont assouplies, notamment par la réduction du taux d’adaptabilité des logements neufs aux personnes avec handicap de 100 % à 20 % de logements répondant aux normes handicap, avec au moins un logement adapté.

Les autres logements de l’immeuble doivent être conçus de façon « évolutive » de sorte que la redistribution des volumes garantisse l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples, dont rien n’est dit sur la prise en charge financière. Des décrets préciseront les modalités dans lesquelles les logements seront considérés comme évolutifs.

En outre, la transformation d’un logement loué sera considérée autorisée par le bailleur après un silence de deux mois au lieu de quatre actuellement (art. 64). Les députés communistes et socialistes ont annoncé un recours devant le Conseil constitutionnel sur cette disposition.

Jeunes : un accès au logement hors statut

Alors que la résidence junior a disparu du texte final, la CAL peut, sous certaines conditions, attribuer un logement, meublé ou non, à un jeune de moins de 30 ans sans toutefois que cette attribution ouvre un droit quelconque au maintien dans les lieux (art. 109).

Un dispositif de cohabitation intergénérationnelle solidaire est introduit au code de l’action sociale et des familles pour autoriser aux personnes de 60 ans et plus de louer ou sous-louer à des personnes de moins de 30 ans une partie de leur logement.

Les conditions de la location, notamment « une contrepartie financière modeste » et la non-application de la loi sur les rapports locatifs sont fixées aux nouveaux articles L.631-17 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Dans ce cadre, des menus services peuvent être demandés au jeune, qui échappent au code du travail (art. 117).

Protection des personnes victimes de violence

Sont ajoutées à la liste de la population prioritaire pour l’attribution de logements sociaux, les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords, quand l’agresseur présumé ou condamné se voit imposé par le juge une interdiction de se rendre dans des zones où la victime se trouve ou qu’elle fréquente ou de la contacter (art. 114).

Une dérogation au principe de la solidarité au paiement des loyers est introduite en faveur du locataire sortant du logement en raison de violences conjugales ou domestiques ainsi que de sa caution.

Pour l’application de cette mesure, le bailleur devra être informé par lettre recommandée AR, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut (art. 136).

Loyers privés : encadrement et complément

L’encadrement des loyers offre une protection aux locataires contre les augmentations abusives dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les grandes villes et leurs banlieues.

Instauré par la loi Alur de 2014 puis annulé en 2017 pour cause de périmètre mal défini, il fait son retour sur la base du volontariat et de la constatation « objective » de tensions locatives par rapport à l’écart entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, au niveau de loyer médian élevé, à la faible production de logements neufs actuelle et à venir.

Les collectivités locales peuvent expérimenter le dispositif pendant cinq ans sur l’ensemble ou une partie seulement de leur territoire.

Dans ces zones, les bailleurs – sauf les organismes HLM – respectent des plafonds de loyers lors de la signature ou du renouvellement du bail. Le préfet de département fixe, chaque année, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 30 %) et un loyer de référence minoré (- 20 %), par catégorie de logements et par secteur géographique.

Un complément de loyer peut être demandé par le bailleur si les caractéristiques de confort ou de localisation du logement le justifient.

Une augmentation supérieure à 20 % du loyer de référence est punie par une amende jusqu’à 15 000 euros.

En cas de non-respect du loyer de référence majoré, le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu et, en cas de refus, lui infliger une amende administrative dont le montant ira jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale. Le locataire pourra saisir la justice d’une action en diminution de loyer (art. 140).

Logement indigne et marchand de sommeil

La lutte contre l’habitat indigne fera l’objet d’une ordonnance prise dans les dix-huit mois de la publication de la loi Elan. Elle devra s’appliquer à compter du 1er janvier 2021.

Elle s’organisera autour de mesures de coordination et de mise en cohérence des pouvoirs des polices administratives et d’un transfert au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne (art. 198).

Quant aux marchands de sommeil, qui louent des logements insalubres, les sanctions sont plus sévères et pourront aller jusqu’à la confiscation des biens et l’interdiction d’acquérir de nouveaux biens immobiliers pendant dix ans (art. 190).

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