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Logement | 17/01/2020

Comment réussir la mixité sociale ?

par Nathalie Levray
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Les promesses d’une mixité sociale comme gage du vivre ensemble peuvent-elles être vraiment tenues ? Presque vingt ans après l’adoption de la loi SRU, force est de constater que les inégalités sociales sont loin d’avoir disparu entre communes riches et communes pauvres. En cause, les "a priori" à l’encontre des populations défavorisées, mais aussi l’absence de critères fiables et pertinents.

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Elan, le logement d’abord

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«Depuis l’adoption de la loi SRU, les communes franciliennes les plus riches sont encore plus riches, et les plus pauvres concentrent encore davantage de pauvreté. » Le constat formulé par Jérôme Porier, chef de projet de l’Observatoire de la mixité sociale (Omis) porté par Habitat et humanisme, décevrait s’il n’ajoutait pas immédiatement après : « l’échec est relatif ». En effet, les chercheurs regroupés au sein du comité scientifique de l’Omis et rédacteurs du premier rapport sur la mixité sociale (2018) affirment que sans cette loi, la situation aurait été pire : des ghettos de riches à côté des ghettos de pauvres. Ils notent, de plus, que la loi a eu l’effet positif de déplacer la question de la pauvreté des communes les plus impécunieuses vers les plus nanties.

Dans les zones où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, les communes sont désormais obligées de réserver au moins 20 %, et bientôt 25 %, de ce parc aux logements sociaux. Sous cet angle, la mixité sociale se traduit par le mélange de la population dans et par le logement.

Logements très sociaux

Dans la très riche commune de Versailles (le revenu annuel médian est supérieur à 31 000 euros par ménage), Étienne Pinte, maire entre 1995 et 2008, a voulu « convaincre [ses] électeurs que l’entre-soi n’était pas dans leur intérêt », nous apprend le rapport de l’Omis. Il a mené une politique de préemption des logements, parfois de réquisition de bâtiments, et l’office municipal HLM, Versailles Habitat, a acheté des immeubles dans les quartiers huppés de la ville ; la municipalité a également accordé sa garantie financière aux opérations portées par d’autres bailleurs sociaux. Son successeur, François de Mazières, poursuit dans la même veine.

Les organismes HLM se voient attribuer des subventions « pour surcharge foncière » lorsque le coût du terrain compromet le financement de leurs opérations de logements. En septembre 2018, par exemple, 338 757 euros TTC ont été débloqués pour la création de seize logements très sociaux financés en prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). Par cette politique, la ville affiche un taux de logements sociaux de 18,72 % en 2016. Un niveau cependant encore insuffisant au regard des 25 % à atteindre en 2025.

Politique de l’habitat

À Versailles, comme dans de nombreuses autres communes, les promoteurs ne sont autorisés par le maire à construire des programmes neufs qu’en réservant un pourcentage minimal des habitations aux logements sociaux et étudiants. « La puissance publique a un rôle à jouer à travers sa politique de l’habitat », considère Jérôme Porier. Cette pratique a été adoptée par Rennes Métropole : chaque opération immobilière privée de plus de trente logements (quinze dans Rennes intra-muros) doit contenir 25 % de logements sociaux, 15 % en accession sociale et 20 % de logements à prix régulés, fruit d’un consensus entre le promoteur et la collectivité.

Nathalie Demeslay, responsable du service Habitat Rennes Métropole, justifie : « pour la collectivité, garantir un choix résidentiel aux plus pauvres, c’est assurer la cohérence de la chaîne de production de logements, de la chaîne de distribution et de l’accompagnement financier ».

Pour le logement social, la métropole aide à l’équilibre financier d’une opération aidée en octroyant une subvention de 25 000 euros par logement. En outre, dans le cadre d’une accession « maîtrisée » par des ménages aux revenus intermédiaires, le prix du foncier est administré dans le cadre d’un travail partenarial entre le promoteur et la commune sur laquelle le programme est réalisé. « Les équilibres financiers, déterminés dès l’élaboration du programme immobilier, permettent de fixer le prix de vente à 2 800 euros TTC/m² contre 5 000 euros dans le secteur libre », affirme la responsable. Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, le prix s’établit à 2 462 euros grâce à une TVA à taux réduit. « Rennes Métropole dispose ainsi d’un large échantillonnage de produits qui correspondent aux besoins de la clientèle à loger ».

Resolvabiliser les habitants

Pour Éric Charmes, chercheur spécialisé dans les questions urbaines et directeur du laboratoire Recherches interdisciplinaires ville, espace, société de l’ENTPE (université de Lyon) cité dans le rapport de l’Omis et membre de son comité scientifique, « la production du logement social n’est pas seulement un enjeu de solidarité, elle a aussi une utilité économique. » Du point de vue des entreprises, le logement social permet de réduire la pression salariale, les salariés consentant à des rémunérations moindres. Dans le contexte périurbain de l’ouest francilien, à Houdan, situé à la limite du département des Yvelines et de l’Eure-et-Loir, l’équipe municipale a fait le pari d’installer des ménages modestes.

Le logement social devient un élément de stratégie pour rendre le territoire plus attractif. Dans l’interview rapportée par l’Omis, Jean-Marie Tétart, maire de Houdan, estime que, sans cette pratique active, la commune serait retombée à 2 000 habitants, alors qu’elle en compte aujourd’hui environ 3 600. Il retient aussi l’intérêt de la ville, située « au milieu de la campagne », à ce que les employés de l’hôpital, de la maison de retraite ou des services publics « habitent sur place ».

Or, les loyers du secteur privé (autour de 15 euros/m2) ne permettaient pas aux employés de se loger à Houdan. Pour répondre à cette difficulté, c’est une politique de « resolvabilisation des gens » qui a été conduite : les logements sociaux ont été construits non pas seulement pour les classes moyennes en prêt locatif social (PLS), comme le font la plupart des maires, mais en direction des familles les plus modestes. Grâce aux prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI), les loyers sont descendus dans une fourchette de cinq à sept euros le mètre carré, tarif abordable pour les employés payés au Smic.

Honoré Puil, vice-président en charge de l’habitat et du logement, Rennes Métropole

« Ce n’est pas au marché de décider de la politique du logement »

La mixité sociale, c’est garantir aux ménages l’égalité d’accès au logement. Elle n’est pas spontanée et la rénovation urbaine ne suffit pas à la fabriquer. La collectivité intervient avec la volonté de réguler le système, en partenariat avec les acteurs sociaux et les promoteurs privés. Ce n’est pas au marché de décider de la politique du logement. Les outils sont mis en place après une réflexion sur les modalités de la mixité sociale et la politique de peuplement. Les documents d’urbanisme orientent la production immobilière. Nous avons adopté des critères hiérarchisés pour l’attribution d’un logement social, une politique de relogement social prioritaire, le service public du logement social et son loyer unique en tout point du territoire. L’immobilier à vocation sociale dans le secteur privé et l’accession sociale à un peu plus de 2 000 euros/m² grâce à l’organisme foncier solidaire complètent l’arsenal pour offrir la même chance à tous dans les parcours résidentiels.

Indifférence polie des habitants

Mais il a fallu batailler contre les a priori : ceux de la population déjà installée, craignant de voir le prix du foncier chuter ; ceux des autres élus agitant le chiffon rouge d’une « racaille » attirée sur le territoire. Il a aussi fallu « régler la question du seuil et du regroupement des logements ». Pour inciter les organismes HLM à s’engager, la communauté de communes (CC) de Houdan a garanti un volume global de 150 logements à construire sur cinq ans dans plusieurs villages et mis à disposition une camionnette pour rendre mobile le gardien des lieux.

Le bilan est en demi-teinte. Sur le plan politique, les communes engagées dans la mixité sociale résidentielle se comptent sur les doigts d’une main (sur trente-six dans la CC). Sur le plan économique en revanche, « le logement accessible a été [avec le transport] une des clés du renouveau » : le chômage s’élève à 4,7 % sur le bassin d’emploi. Les promesses d’une mixité sociale comme gage du vivre ensemble au sens de « rencontre » et de « partage », des mots qu’affectionne Bernard Devert, président d’Habitat & humanisme peuvent-elles être vraiment tenues ? Le penchant naturel de chacun n’est-il pas de vouloir s’assembler avec qui lui ressemble ? « La mixité ne se décrète pas », martèlent les chercheurs ; elle peine souvent à se vivre. Olivier Launay, directeur général d’Habitat et humanisme Ile-de-France, témoigne : « dans 90 % des situations de mixité sociale créées par l’association, passé le moment de stupeur, le voisinage est dans une indifférence polie ». Il avoue avoir organisé avant l’ouverture de la villa de Saxe, une résidence sociale installée au cœur du très chic 7e arrondissement de Paris, des « réunions de déminage avec les voisins ». Avec les résultats attendus.

Au nom de la mixité sociale

La très réglementée politique du logement a servi de pierre angulaire au concept de mixité sociale. C’est en son nom que la loi d’orientation pour la ville de 1991 instaure le quota de 20 % de logements sociaux dans le parc résidentiel de certaines communes et rend obligatoire le plan local de l’habitat ; que la loi de Solidarité et renouvellement urbains de 2000 élargit l’application de ce quota et ajoute l’objectif de déconcentrer la pauvreté ; que les lois Alur (2014) et Égalité et citoyenneté (2017) revoient les conditions d’attribution des logements sociaux aux plus modestes, notamment dans les quartiers les plus attractifs et que la loi Elan (2018) fluidifie l’occupation du parc social.

Notion floue

La mixité sociale se heurte à un autre écueil, plus technique : « sa définition varie d’un interlocuteur à l’autre et la notion, floue, pose une question d’échelle d’action » : classe, école, quartier, ville… À quoi l’appliquer : « au genre, à l’âge, aux revenus, à l’origine ? », interroge le sociologue Éric Charmes.

À ces questions, le chercheur ajoute la nécessaire « mise en débat de ses objectifs, réduction des inégalités sociales et déconcentration de la pauvreté », notamment au regard de la ségrégation. « Ces objectifs sont régulièrement dévoyés et ne s’appliquent pas autant qu’ils devraient aux milieux aisés ; la mixité sociale redistribue plus les populations que les revenus », analyse-t-il.

En creux, se dessinent les questions du mal-logement, de la politique de la ville, du processus de structuration des espaces ou encore du niveau d’acceptabilité sociale, de la gentrification des quartiers populaires et de la pathologie supposée d’une concentration de ménages populaires et/ou immigrés.

Droit à la ville

De plus, les politiques publiques, construites sur la base de critères de revenus et de pauvreté, ignorent tant les critères de migration, d’intergénérationnel et de monoparentalité que la trajectoire des populations et la question des mobilités, la scolarité et la formation professionnelle, la sécurité et la gestion des lieux publics. Enfin, « il n’y a aucun critère fiable et pertinent pour quantifier la mixité sociale : pas d’indicateurs, de chiffres, pas de cartes pour mesurer l’efficacité des politiques publiques qui s’en prévalent », constate Éric Charmes. Pour le sociologue, « la cause du logement social progresse » mais « une mixité sociale évaluée sur le nombre de logements sociaux est réductrice. » Il suggère de s’intéresser à la mixité sociale, « sous l’angle d’un équilibre du peuplement et de droit à la ville ».

© Alan DubBernard Devert, président de l’association Habitat & humanisme

« La réponse n’est pas seulement de construire plus »

Si le logement social est la première condition pour faire société, il se révèle trop souvent un marqueur stigmatisant, voire discriminant. L’habitat doit être vecteur de diversité sociale. Ce n’est pas le bien-fondé de la mixité qui interroge mais plutôt sa mise en œuvre. Les quartiers fracturés ne doivent plus accueillir les foyers désocialisés. Le mal-logement s’aggrave et se développe plus vite que la capacité de tous les acteurs à l’enrayer. La réponse n’est pas seulement de construire plus, il faut aussi aménager le territoire. Le chômage suscite des tensions entre classes sociales et lézarde la cohésion sociale. Pour se transformer, la société a besoin de confiance et de participation. La mixité sociale est une clé pour rechercher une urbanité créatrice de liens et ouvrir sur de nouveaux rapports humains.


Chiffres Clés

  • 56 % des communes ne remplissent pas leurs obligations SRU, soit 649 sur 1 152 (bilan triennal 2014-2016).
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