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Logement | 08/04/2016

Comment réduire les inégalités territoriales de logement ?

par Nathalie Levray
HLM-logement-UNE Toufik-de-planoise / Wikimedia commons

La politique nationale échoue à faire produire des logements en nombre suffisant et à un loyer de sortie soutenable socialement. Les aides à la pierre et à la personne ne parviennent pas à compenser l’insuffisance de revenus des locataires et des propriétaires occupants pour rétablir l’égalité d’accès et des conditions d’occupation. L’encadrement des loyers prévu par la loi Alur et le projet de loi égalité-citoyenneté constituent des pistes mais les communes tentent surtout de résoudre l’équation par une politique de diversification volontaire de l’offre locale, de qualité et de gestion des espaces publics et l’accessibilité des territoires.

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La politique nationale et les aides à la pierre et à la personne échouent à faire produire suffisamment de logements, de bonne qualité et adapté aux ressources de la population. « Le logement est un condensateur des inégalités », constate Anne-Claire Davy, chargée de mission à l’Institut d’aménagement et d’urbanisme Ile-de-France, à l’occasion d’un séminaire organisé le 25 mars 2016 en partenariat avec l’École normale supérieure. Il « révèle » les inégalités de revenus, de conditions d’accès et d’occupation, de choix résidentiels et peut aussi « aggraver les fragilités économiques et sociales ».

Les fractures sociales et spatiales se répondent

L’exemple francilien présenté par l’urbaniste sociologue se transpose dans ses causes et ses effets, dans une mesure moindre, au reste du territoire : le logement s’améliore globalement, mais la pénurie est là et les locataires se paupérisent massivement ; le mal logement (surpeuplement, mauvaise qualité, inconfort et précarité énergétique) touche plus les ménages modestes que les autres ; le parc locatif se concentre sur une fonction sociale. Malgré la loi SRU, les fractures sociales et spatiales se répondent : les cartes de la ségrégation économique et sociale sont calquées sur celles de la structure de marché immobilier et de la ségrégation spatiale.

Assouplir le mode de fixation des loyers

S’il faut développer une offre dans les zones les plus tendues, pas de solution socialement durable sans « un prix accessible », remarque Christine Guiramand, directrice des études au Groupe Logement français (GLF). Quasi impossible, en l’état du pilotage des aides à la pierre. Pour pallier la difficulté, GLF a imaginé d’assouplir le mode de fixation des loyers par un dispositif permettant de les moduler au sein d’un secteur ou d’un immeuble. Retoquée lors de la discussion de la loi Alur, la solution, placée sous le contrôle de la conférence intercommunale du logement, pourrait voir le jour dans la loi Égalité et citoyenneté.

Éviter la captation des aides par les bailleurs privés

Gabrielle Fack, économiste à Paris I, préconise de fusionner le revenu de solidarité active (RSA), la prime d’activité et les allocations logement pour « éviter la captation des aides par les propriétaires bailleurs privés ». Une solution qui ne garantit toutefois pas la baisse des loyers. Anne-Claire Davy cite la piste de l’encadrement des loyers. Sa mise en place permettrait d’enrayer ce phénomène de captation tout en facilitant l’accès des plus modestes au logement. Un dispositif prévu dans la loi Alur, décrié, mais que semble désormais soutenir la ministre du Logement.

Les outils de l’urbanisme servent à orienter la production

Les aides à la pierre échouent à produire suffisamment de logements, de bonne qualité et adapté aux ressources de la population. Les aides à la personne faillent à compenser l’insuffisance des revenus. Le colmatage revient dès lors aux collectivités qui peuvent réguler les dynamiques territoriales de marché par une politique de diversification volontaire de l’offre locale, de qualité et de gestion des espaces publics et l’accessibilité des territoires. Les outils de l’urbanisme les aident à orienter la production, l’action foncière via les établissements publics fonciers ou la fiscalité à la provoquer. Céline Janody, directrice de l’Habitat de Bagneux, explique que « le plan local de l’habitat répond à la demande locale de logement en évitant la spécialisation des quartiers et du territoire communal ». La commune développe la construction neuve et améliore son parc locatif.

Rétablir un parcours résidentiel sur place

La lutte contre l’habitat indigne et la rénovation urbaine sont aussi des leviers mobilisables. À Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), Olivier Klein, le maire, s’attache à « rétablir un parcours résidentiel sur place ». Il attend beaucoup du désenclavement par l’arrivée du tramway espéré en 2019 et des moyens techniques de la loi Alur sur les copropriétés dégradées (administration judiciaire renforcée et opérations de requalification). Quant au nouveau programme national de renouvellement urbain, il sera utile à condition de « construire vite ».

Les pouvoirs publics consacrent 41 milliards d’euros (1,9 % du PIB) à la régulation des inégalités territoriales en matière de logement

Cette politique nationale vise les ménages (aides à la personne) pour solvabiliser leur demande en logement (17 milliards d’euros pour les aides au logement) ou les aider à accéder à la propriété (prêt social de location accession, prêt à taux zéro), ou bien les producteurs (aides à la pierre), par des subventions ou des avantages fiscaux pour développer et améliorer l’offre de logement, notamment construire des logements locatifs sociaux. La fiscalité immobilière rapporte à l’Etat plus de 60 milliards d’euros en 2013 (3 % du PIB).

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  1. bonjour ç’aurait été interessant de pointer les community land trust comme unes solution ace mal logement et l’équivalent désormais dans la loi ALUR office foncier solidaire

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